Каждодневный уход в обмен на квартиру?

Моя соседка — престарелая больная женщина. Дети ее живут в других городах и, по сути, про мать забыли. Мизерной пенсии не хватает ни на еду, ни на лекарства. Кроме этого, из-за серьезного заболевания ног она стеснена в движении. Понимая, что без посторонней помощи она скоро не сможет существовать, соседка предложила мне свою квартиру в обмен на каждодневный уход. Возможно ли это при наличии прямых наследников? Ответьте через ваших юристов.

Наталья Борисовна Л., Ангарск

От редакции. Уважаемая Наталья Борисовна, мы обратились с вашим письмом в пресс-службу Главного управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу. Специалисты отвечают, что в вашем случае даже при наличии прямых наследников соседки у вас есть шанс получить впоследствии ее квартиру в обмен на каждодневный уход. Но завещание составлять не советуют, поскольку наследники в любой момент могут вспомнить если не о маме, то о ее квартире, и постараются уговорить старушку переписать завещание в их пользу. А по закону юридическую силу имеет только последнее завещание, автоматически отменяющее все предыдущие.

В новой редакции Гражданского кодекса РФ, вступившего в действие в 1996 году, предусмотрен более совершенный и надежный способ оформления такого рода сделок — рента. Рента — это периодические платежи, которые одна сторона договора обязана выплачивать другой в обмен на полученное в собственность имущество. Когда речь идет о передаче недвижимого имущества, возможно заключение либо договора пожизненной ренты, либо договора пожизненного содержания с иждивением. В первом случае собственник недвижимости (рентополучатель) переоформляет квартиру или дом на рентоплательщика, который до конца жизни рентополучателя обязуется выплачивать ему оговоренную договором сумму денег. Во втором рентоплательщик обязуется выплачивать не только деньги, но и обеспечивать получателя ренты питанием, одеждой, медицинской помощью, оказывать различные бытовые услуги и тому подобное.

Но в любом случае в договоре должен быть четко сформулирован объем содержания. Это обусловлено тем, что рентополучатель в любой момент может оспорить сделку, мотивируя тем, что при заключении договора рассчитывал не на тот вид, объем и характер услуг, которые затем оказывались ему плательщиком ренты.

Таким образом, в договоре ренты должны быть четко прописаны:

— вид отчуждения имущества (за плату или бесплатно);

— размер оплаты (если таковая будет произведена) или объем содержания (при бесплатной передаче);

— вид содержания (денежные выплаты или помощь в натуральном виде).

В договоре всегда следует определять рублевый эквивалент объема содержания, который не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда в месяц. Кроме этого, необходимо указать периодичность выплаты указанной суммы.

Чтобы застраховать себя от возможных необоснованных претензий рентополучателя, рекомендуется вести учет предоставляемых услуг, например путем составления двухсторонних актов о предоставленном содержании.

Оба договора подлежат нотариальному удостоверению, а при отчуждении объекта недвижимости — еще и обязательной государственной регистрации. Причем договор ренты считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Поэтому если после нотариального удостоверения, но до госрегистрации договора получатель ренты скончается, то данной договор считается ничтожным.

Особенностью регистрации договора ренты является то, что наряду с регистрацией сделки и права собственности плательщика ренты в Единый государственный реестр прав вносится запись об обременении рентой. Это связано с тем, что данный объект недвижимости не исключается из гражданского оборота. Плательщик ренты может его продать, подарить, обменять и тому подобное. При этом он освобождается от исполнения своих обязательств по выплате ренты, которые вместе с правом собственности на объект недвижимости переходят на нового приобретателя. Однако здесь стоит учитывать тот факт, что если новый плательщик ренты не выполняет условий договора, то все претензии могут быть переадресованы продавцу, изначально заключившему договор пожизненного содержания с иждивением. Поэтому если вы планируете продать квартиру до окончания срока ренты, в договор пожизненного содержания с иждивением нужно внести условие о том, что при отчуждени имущества, обремененного рентой, вы не отвечаете перед получателем ренты по обязательствам лиц, приобретших право собственности на такое имущество. Необходимо помнить и о том, что в случае отчуждения обремененного рентой имущества необходимо заручиться письменным согласием получателя ренты на сделку. Кроме этого, продавец обязан известить покупателей, что жилье обременено рентой. Подобные сведения можно получить и в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и УОБАО.