Дачные законы

С прошлого года в России законодательно отменены дачные посёлки — они стали садоводческими и огородническими товариществами, или СНТ и ОНТ. Что это означает и какие ограничения несёт?

Назначение участка: юридические тонкости

Земля в России поделена на категории (также используется термин «целевое назначение»), в которых определён вид разрешённого использования. СНТ и ОНТ организуют на землях поселений и землях сельхозназначения с видом разрешённого использования — ведение огородничества, ведение садоводства или ИЖС.

На землях, предназначенных для огородничества, запрещено возводить капитальные постройки, но даже на них никто не может обязать вас разбивать грядки против вашего желания. Однако проблемы могут возникнуть, если выявится так называемое неиспользование участка. Есть судебная практика (но только для участков земель сельхозназначения): если вы не используете такой участок для сельскохозяйственного производства, то заплатите налог в 5 раз больше — вместо максимальной ставки 0,3% будет применена ставка для «прочих» видов использования, максимум 1,5%. Даже если вы не пользуетесь своей дачей, надо содержать участок в порядке: скашивать траву и бурьян, следить, чтобы не было мусора. Все владельцы дачных участков обязаны соблюдать противопожарные требования. Нескошенная трава приравнивается к нарушению правил пожарной безопасности и, по ст. 20.4 КоАП РФ, может грозить собственнику участка штрафом до 4000 руб.

Можно ли прописаться на садовом участке?

В соответствии с Федеральным законом «О ведении садоводства» (п. 1 ст. 3) Гражданского кодекса РФ (п. 39 ст. 1) на садовом участке можно построить капитальный жилой дом. Если участок расположен на землях сельхозназначения с видом разрешённого использования для ведения садоводства, то там можно построить дом ничуть не хуже, чем в населённом пункте с видом разрешенного использования ИЖС и даже использовать для этой цели материнский капитал. Главное, чтобы дом соответствовал всем признакам индивидуального: имел не более трёх этажей, не превышал 20 метров в высоту и был одноквартирным. Дом должен соответствовать и местным правилам застройки — их можно узнать в местной поселковой администрации или в администрации района. Они не противоречат своду правил СП 53.13330.2019, в которых указаны все отступы и расстояния от дома до других зданий и сооружений, до границы с соседями, до красной линии и дороги.

Если дом на садовом участке жилой и оформлен в собственность, то в нём можно зарегистрироваться (прописаться). Это предусматривает Постановление № 713 Правительства РФ от 17.07.1995. Если дом не жилой, а садовый, прописаться в нём нельзя — это объект нежилого назначения. У жилого дома есть совершенно конкретные признаки, включающие канализацию, горячее водоснабжение и вентиляцию (в домах на садовых участках допускается не делать канализацию и водопровод); нормированные высоту и расположение помещений, соответствующую нормативам шумоизоляцию, и т. п. Садовый дом не проходит по этим критериям — по закону, он строится для временного пребывания. В садовом доме нельзя прописаться, и, хотя в реальности там можно жить постоянно, по документам будет считаться, что жилья у владельца такого дома нет — это нежилое помещение.

Если дом нежилой только по документам, он может быть признан жилым в соответствии с Постановлением № 47 Правительства РФ от 28.01.2006. Главное, чтобы он соответствовал всем критериям из предыдущего пункта. Подтвердить это должно заключение экспертов. Важно, чтобы организация, в которую вы обратитесь за экспертной оценкой технического состояния дома, была членом СРО по инженерным изысканиям. Получив положительное заключение, нужно написать заявление в местную администрацию, указав кадастровый номер дома и участка и приложив документы о правах на дом. Через 45 дней администрация обязана сообщить вам о принятом решении. Отказать дому в статусе жилого могут, если он стоит на землях для огородничества. Если такой дом был построен до того как все дачные участки поделили на садовые и огородные, никто не может заставить вас его снести, но он будет считаться садовым. Стало быть, и прописаться в нём будет нельзя.

Что можно построить на участке?

Законодательно участки для ведения огородничества отличаются от садоводческих — на них нельзя строить ничего капитального и не имеющего хозяйственного или бытового назначения. Но закон разрешает возводить сараи для хранения инвентаря (без фундамента), теплицы, туалеты, времянки — всё, что можно разобрать и без ущерба для постройки поставить в другом месте. То есть вагончик, который можно перевезти или передвинуть, на таком участке поставить можно. Но вот сарай на бетонном фундаменте, который никуда не передвинешь, уже нельзя. На огородные участки распространяются все правила застройки СНТ: нужно соблюдать все отступы и расстояния — например, нельзя ставить туалет вплотную к границам соседского участка, нужно отступить минимум на два метра. Постройки без фундамента, которые можно переместить, не причинив им существенного ущерба, регистрировать в Росреестре не нужно, следовательно, не нужно платить за них налог. Но никто не может обязать вас регистрировать и капитальные хозпостройки — ни по Налоговому кодексу РФ, ни по Федеральному закону № 122 от 21.07.19972 — ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Моя хата — с краю

Владелец участка на территории товарищества вовсе не обязан состоять в этом товариществе. Индивидуалы имеют полное право пользоваться всем имуществом, которое принадлежит товариществу. Правление не может отключить хозяйство такого садовода от общего водопровода или ещё как-то ущемлять его интересы. Взамен индивидуалы обязаны платить взносы так же, как и члены СНТ или ОНТ, даже если у правления не заключён с ними договор об этом. Эта обязанность сейчас закреплена законодательно.

Кому деньги?

С прошлого года каждое товарищество может заводить расчётный счёт, и все взносы должны поступать на него (именно на расчётный счёт товарищества, а не на карту председателя или члена правления). По закону, сейчас это единственный вариант, но в реальности многие СНТ и ОНТ перешли на него не до конца. Одни не готовы тратить свои скромные средства ещё и на банковское обслуживание, другим нужны наличные деньги на какие-то постоянные расходы, третьи идут навстречу пенсионерам, которые до сих пор считают деньгами только наличные. Взносы собирают по старинке, и нередко оказывается, что тратятся они непонятно как и на что. Но право перечислять взносы только на расчётный счёт у садоводов есть, и в такой ситуации на нём необходимо настоять.

По уставу садоводческого или огородного объединения, все решения принимают на общих собраниях голосованием, а председатель и правление решают текущие вопросы. Если человек не член СНТ или ОНТ, но собственник участка, он имеет полное право присутствовать на собрании и выражать своё мнение по любому вопросу, но голосовать не по всем. Сейчас общие собрания можно проводить в заочной форме. Если дачника не оповестили о собрании и приняли решение без него, он имеет полное право обжаловать это в суде. Оповещать о собрании за две недели — прямая обязанность правления товарищества, в том числе и по электронной почте.

Каждый член товарищества и просто владелец участка на его территории может потребовать у председателя финансовую отчётность. Знать, на что тратятся общие деньги, — полное право не только ревизионной комиссии, но и любого садовода.

Кому жаловаться на председателя?

Если вы считаете, что решения правления и председателя незаконны, вы можете оспорить их в ряде инстанций.

— Можно всё решить на местном уровне, написать жалобу в правление на председателя. Нередко такая возможность специально оговаривается в уставе товарищества.

— Пожаловаться в прокуратуру. Это универсальный и достаточно эффективный инструмент.

— Обратиться с иском в суд по месту нахождения СНТ или ОНТ. Так часто делают, чтобы оспорить решение общего собрания, которое не было проведено или проведено с нарушением процедуры.

По любому правовому вопросу можно обратиться к юристам Центра правовой поддержки людей старшего возраста, созданного Фондом научных, образовательных и социальных проектов «Пульсар» с использованием гранта президента РФ на развитие гражданского общества, предоставленного фондом президентских грантов, а также средств областной субсидии по итогам конкурса социально значимых проектов «Губернское собрание общественности Иркутской области».

Центр правовой поддержки людей старшего возраста расположен по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, 295/2. Часы работы: пон. — пятн., с 9 до 18 ч. Тел. 8 (3952) 40-02-40.