Жалуйтесь на застройщиков грамотно

Существующая система защиты прав дольщиков убережет от неразумного договора и поможет в суде

Сегодня у участников долевого строительства возникает много вопросов к специалистам, но самые животрепещущие связаны, конечно же, с сохранностью средств: люди боятся за свои деньги. Не все знают, что сомнения можно разрешить, обратившись в службу Государственного жилищного контроля и строительного надзора по Иркутской области либо в управление Роспотребнадзора по Иркутской области. Сегодня мы поговорим с начальником службы Государственного жилищного контроля и строительного надзора по Иркутской области Эдуардом Валерьевичем Дятловым о проблемах жилищного долевого строительства в Приангарье.

— Эдуард Валерьевич, какие вопросы призвана решать ваша служба?

— Ее цели совпадают с главной целью деятельности в области ЖКХ страны — созданием безопасных и благоприятных для жизнедеятельности людей условий проживания, поддержанием экономической и политической безопасности страны в части использования и сохранности жилищного фонда. Наша роль заключается в защите законных требований, интересов и конституционных прав граждан, в том числе и в сфере долевого строительства.

Функции строительного надзора передали нам с уровня органов местного самоуправления, для того чтобы прекратить практику, когда муниципалитет сам выдает разрешение на строительство, сам себя контролирует и сам же сдает в эксплуатацию жилой фонд. Такой замкнутый круг порождал большое количество строительных недоделок, нарушений при сдаче объектов. Качество строительства оставляло желать лучшего, а далее это уже становилось заботой тех, кому предстояло жить в этих недоделанных зданиях.

— С какими документами застройщика необходимо ознакомится при обращении в строительную компанию с намерением приобрести квартиру на началах участия в долевом строительстве?

— Если застройщик приступил к привлечению денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома посредством договоров долевого участия, то он обязан предоставить для ознакомления, кроме проектной декларации по строительству многоквартирного дома, разрешение на строительство, а также в соответствии с действующим законодательством:

— учредительные документы застройщика;

— свидетельство о государственной регистрации застройщика;

— свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

— утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы за последние три года осуществления предпринимательской деятельности или за фактическое время деятельности (за исключением регистров бухгалтерского учета);

— аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. Данные документы предоставляются для ознакомления в подлинниках либо в форме надлежаще заверенных копий.

— Кто имеет право на привлечение денежных средств участников долевого строительства?

— Такое право имеет юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, получившее в установленном порядке разрешение на строительство, имеющее проектную декларацию на данный объект недвижимости. Помимо этого оно должно зарегистрировать право собственности или аренды на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома.

— В какие органы власти могут обратиться граждане за помощью в случае нарушения пунктов договора участия в долевом строительстве?

— Прежде всего участники долевого строительства могут решить свои проблемы в порядке досудебного урегулирования, обратившись в нашу службу либо в управление Роспотребнадзора по Иркутской области.

— Что представляет собой договор участия в долевом строительстве?

— Согласно ст. 4 Федерального закона 214-ФЗ от 30.12.2004 г., по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе Российской Федерации и считается заключенным с момента такой регистрации.

— На что следует обратить внимание при оформлении и подписании договора долевого участия в строительстве?

— Договор долевого участия в строительстве должен содержать определение конкретного объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта, цену договора, срок, порядок уплаты и гарантийный срок (не менее 5 лет) на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре этих условий договор считается незаключенным.

— Как быть, если при передаче квартиры выявлены существенные строительные недоделки?

— Участник долевого строительства может предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. В этом случае гражданин вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумные сроки, или соразмерного уменьшения цены договора, или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

— Какие меры воздействия вы можете применить к недобросовестным застройщикам?

— Внесены изменения в ряд законов, в том числе и в Кодекс об административных правонарушениях, где есть ряд составов, предусматривающих административную ответственность за нарушения. И достаточно серьезные полномочия вводятся по прекращению строительства в случае выявления нарушений, вплоть до банкротства, ликвидации предприятия и возмещения всевозможных видов ущерба.

Вообще же по долевому строительству служба будет осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, ежеквартально получать отчетность от застройщика по их деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, направлять застройщику предписания об устранении нарушений, устанавливать и применять меры по привлечению к ответственности застройщика.

Кроме того, еще одно серьезное полномочие — это право службы на обращение в суд в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства. То есть не обязательно самому участнику долевого строительства обращаться в суд, этим может заниматься служба в случае обращения гражданина. Законодательством предусматриваются серьезные меры воздействия на недобросовестных застройщиков.

Так, в соответствии со ст. 14.28, ч. 4, ст. 19.5 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, служба вправе привлечь к административной ответственности должностных и юридических лиц посредством наложения административного штрафа за:

— привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (должностные лица от 15 000 до 20 000 рублей; юридические — от 400 000 до 500 000 рублей);

— опубликование застройщиком в СМИ проектной декларации, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, предусмотренной законодательством о долевом строительстве, равно как нарушение сроков опубликования проектной декларации, либо вносимых в нее изменений (должностные лица от 10 000 до 15 000 рублей; юридические — от 300 000 до 400 000 рублей);

— непредставление в установленный срок застройщиком в службу ежеквартальной отчетности, а равно предоставление отчетности, содержащей недостоверные сведения (должностные лица от 10 000 до 15 000 рублей; юридические лица от 100 000 до 200 000 рублей);

— невыполнение в установленный срок законного предписания службы — это также влечет наложение административного штрафа.

Для привлечения юридического лица или индивидуального предпринимателя без образования юридического лица к административной ответственности служба вправе обратиться с заявлением в арбитражный суд о наложении административного штрафа либо:

— о приостановлении на определенный срок застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства (за задержку более чем на 30 дней предоставления отчетности в службу; за несоблюдение минимального размера собственных средств — собственные средства должны составлять не менее 7% от средств, привлеченных на основании договоров участия в долевом строительстве; за несоблюдение застройщиком нормативов финансовой устойчивости — норматив обеспеченности обязательств, норматив целевого использования средств, норматив безубыточности);

— о ликвидации застройщика (в случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком положений Федерального закона от 30.12.2004 г. 214-ФЗ или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов).

• В службу Государственного жилищного контроля и строительного надзора по Иркутской области необходимо обращаться в письменной форме с указанием адреса и ФИО заявителя, желательно с указанием телефона для оперативного решения вопросов. Обращение подлежит обязательной регистрации. По каждому обращению проводится расследование, в том числе с участием органов местного самоуправления. После проверки составляется акт. Выписывается предписание об устранении нарушения. Факты, указанные в предписании, обязательно подлежат проверке.