Что следует знать об оформлении договоров долевого участия

Мы продолжаем в рубрике "Справочное бюро" освещать гражданско-правовые темы, волнующие жителей Иркутской области. Специалисты отвечают на все юридические вопросы, которые интересуют наших читателей. Для того чтобы ваш вопрос попал в эту рубрику, необходимо на адрес газеты (664009 Иркутск-9, ул. Советская, 109, "СМ Номер один", рубрика "Справочное бюро") или по электронной почте (shan@pressa.irk.ru или evg@pressa.irk.ru) отправить письмо с четко сформулированным вопросом или вопросами. Сегодня мы поговорим о том, как правильно оформлять документы при участии в долевом строительстве.

Такой договор — простая бумажка

"Мы заключили договор долевого участия в строительстве с одной из строительных организаций. Однако оказалось, что эта фирма выступает лишь посредником, а значит, наш договор — простая бумажка. Что в такой ситуации делать?"

По договору долевого строительства, право на объект (например, квартиру) имеют граждане, которые заключили договор с юридическим лицом, которому отведена земля для строительства и выдано разрешение на проведение строительных работ (так называемый заказчик).

Однако бывают случаи, когда какое-либо другое юридическое лицо заключает договор долевого строительства с заказчиком, а затем уже от своего имени начинает заключать аналогичные договоры с гражданами, не имея полномочий, что совершенно неправомерно, поскольку по первоначальному договору дольщиком в построенном здании может выступать лишь лицо, непосредственно заключившее договор с заказчиком.

В такой ситуации, чтобы установить право на квартиру, гражданин может обратиться в суд с заявлением о признании своего права на квартиру.

Квартира в новостройке

"Хочу купить квартиру в новостройке. В строительной фирме мне предложили договор долевого участия в строительстве. Что это за договор, какие моменты должны быть отражены в нем и нужно ли его регистрировать?"

Действительно, договоры долевого участия в строительстве (инвестирования строительства) получили наибольшее распространение при строительстве жилых многоквартирных домов, где инвесторами в основном выступают граждане. Их особенностью является то, что предметом договора выступает не конкретный объект недвижимости (в данном случае квартира), а обязательства сторон: инвестор финансирует, а застройщик осуществляет строительство и после сдачи дома в эксплуатацию передает предусмотренный договором объект (квартиру) инвестору.

Следует отметить, что хотя название договора "о долевом участии в строительстве" предполагает возникновение общей долевой собственности на строящийся объект, в ней, как правило, указывается, что инвестор финансирует строительство конкретной части объекта — квартиры, нежилого помещения и т. д. При этом объект может быть определен в договоре как конкретно (например, двухкомнатная квартира № 7 общей площадью 48 кв. м, жилой — 31,2 кв. м), так и более общими фразами (указывается общая площадь в кв. м, эквивалентная сумме финансирования по договору). 30.12.2004 г. был принят Федеральный закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", вступивший в силу с 1.04.2005 г., который установил порядок заключения договора долевого участия. Действие указанного закона распространяется на отношения между заказчиком и участником долевого строительства объекта недвижимости, разрешение на строительство которых получено после 1.04.2005 г. В соответствии с требованиями нового закона договор должен содержать:

1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком по окончании строительства дольщику.

2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

3. Цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре указанных условий договор будет считаться незаключенным.

В то же время участникам долевого строительства следует знать, что в соответствии с требованиями указанного закона такой договор, как и дополнительные соглашения к нему, соглашения об уступке прав составляются в простой письменной форме и подлежат государственной регистрации. Без регистрации договор считается незаключенным и между сторонами никаких обязательств не возникает.

• Однако если договор о долевом участии в строительстве был заключен по нормам старого законодательства, то есть разрешение на строительство объекта было получено до 1.04.2005 г., то требования к договору иные. Такой договор не подлежит государственной регистрации и по окончании строительства представляется на регистрацию права собственности в Главное управление в качестве правоустанавливающего документа.

Если в процессе строительства возникли изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта, сроков исполнения обязательств и т. п., стороны должны заключить дополнительное соглашение, куда будут внесены соответствующие коррективы.

После ввода дома в эксплуатацию застройщик, в соответствии с обязательствами по договору долевого участия в строительстве, в качестве расчета за произведенное финансирование передает инвестору предусмотренный договором объект (часть объекта) недвижимости. Передача оформляется актом, подписанным обеими сторонами. С этого же момента договор считается исполненным.

Однако прежде чем заключить инвестиционный договор (договор долевого участия в строительстве) с какой-либо фирмой, необходимо убедиться в ее полномочиях. Дело в том, что договор долевого участка будет иметь юридическую силу только в том случае, если он заключен непосредственно с застройщиком строительства, то есть организацией, которая имеет акт отвода земельного участка под строительство данного объекта и разрешение на проведение строительных работ.

Кто считается собственником?

"По договору долевого участия в строительстве я внес деньги за трехкомнатную квартиру. Когда я буду считаться ее собственником — со дня полного расчета или после государственной регистрации своего права?"

В силу закона, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает только с момента его государственной регистрации. Зарегистрировать же свое право собственности вы сможете только после ввода жилого дома в эксплуатацию. Примерный перечень документов следующий:

— заявление;

— документ об оплате государственной пошлины;

— учредительные документы сторон по договору (если одна из сторон физическое лицо — паспорт);

— решение соответствующих органов об отводе земельного участка под строительство данного объекта;

— решение соответствующих органов о разрешении строительства объекта, акт приемочной комиссии "О приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта" или разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

— постановление об утверждении акта ввода в эксплуатацию (данные документы предоставляются застройщиком один раз, каждому участнику долевого строительства их предоставлять не надо);

— инвестиционный договор (договор долевого участия в строительстве) и дополнительные соглашения к нему (при наличии);

— акт распределения долей, в котором указывается общая площадь вновь возведенного объекта либо общее количество квартир в жилом доме и распределение всех квартир без остатка между участниками инвестиционного строительства в соответствии с индивидуальными договорами;

— передаточный акт, в котором объект передачи должен быть четко определен, указаны его местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий;

— технический паспорт, выданный соответствующим БТИ;

— справка об отсутствии арестов.

Если дом еще не сдан...

"Я вложила деньги в строительство двухкомнатной квартиры. Могу ли я ее продать, если дом не сдан в эксплуатацию?"

Как уже говорилось выше, до сдачи дома в эксплуатацию квартира не является объектом недвижимости, а значит, не может быть предметом сделки.

Тем не менее к различного рода инвестиционным договорам может быть применена статья 382 Гражданского кодекса РФ, регулирующая переход прав кредитора к третьему лицу. Другими словами, инвестор (кредитор) может переуступить свое право требования по договору инвестирования строительства (долевого участия в строительстве). При этом к новому кредитору переходят все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у первоначального инвестора.

Переуступка прав по договору инвестирования ведет к возникновению у застройщика обязательств перед новым кредитором, вследствие чего после завершения строительства последнему будет передаваться объект.

Переуступка прав по основному договору осуществляется путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии), обязательного нотариального удостоверения не требуется. Однако если основной договор, по которому происходит передача прав, подлежал государственной регистрации, то и уступка прав требования должна быть в обязательном порядке зарегистрирована в Главном управлении.

В то же время следует учитывать, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора, если он подлежал регистрации, и до момента подписания сторонами передаточного акта.