Хрущевки - панельки, пережившие коммунизм

Дома, строившиеся на период перехода к светлому завтра, остаются для большинства россиян самым доступным жильем. Хотя и очень опасным

Для тех, кто живет в старой пятиэтажке, нет насущнее вопроса, чем этот: когда нас будут сносить или реконструировать? Хрущевки, в которых проживает значительная часть иркутян, казались идеальным жильем только в шестидесятых-семидесятых годах — в них переезжали из коммуналок и общежитий. Сегодня такие квартиры вряд ли можно считать комфортабельными и безопасными.
Тем не менее на рынке вторичного жилья хрущевки пользуются спросом. Людей не пугает, что срок службы многих панельных домов скоро истечет — шикарные квартиры большинству просто не по карману. Свою законную недвижимость жильцы покинут, наверное, только в случае смертельной опасности.

Исторический экскурс: в коммунизме нет места хрущевкам
Интересно, что при определении срока жизни пятиэтажек важную роль сыграла политика. Казалось бы, какая здесь может быть связь? Но не все так просто. С началом строительства пятиэтажек в СССР было провозглашено, что "следующее поколение советских людей будет жить при коммунизме". А в коммунизме нет места пятиэтажкам. Светлое будущее должно было наступить в 80-е, край 90-е годы. Но чуда не случилось...
Несколько необычное название домов большинство напрямую связывает с руководителем партии Никитой Сергеевичем Хрущевым. Эта версия верна лишь отчасти. Мало кто знает, что уже в 1936 году в Свердловске был разработан проект крупнопанельного здания с панелями размером на комнату, железобетонными перегородками и перекрытиями, изготовляемыми на заводе и собираемыми на стройплощадке. Проект получил поддержку технической общественности, были отпущены средства на изготовление опытных образцов конструкций и их испытание, но строительству такого дома, по-видимому, помешала война.
Однако она же и продвинула идею крупнопанельного домостроения; правда, в облегченной форме каркасно-щитовых зданий, предназначенных для размещения рабочих эвакуированных на Урал предприятий. В пустующих овощехранилищах Нижнего Тагила (а вскоре и Челябинска) были организованы необычные цехи щитового домостроения, создано производство конструкций из местных материалов (металлургических котельных шлаков), налажено изготовление утеплителя-шлаковойлока. Дерево, цемент, алебастр, сборные конструкции... Неделя-две — и дом сдавался под ключ. В одном только Тагиле в первый год были построены жилища для 40 тыс. человек; в 1943 году — 300 тыс. кв. м жилой площади, а всего с 1942 по 1946 год методом щитового сборного домостроения было возведено 4 млн квадратных метров жилья. Рассчитаны эти дома были на 10—20(!) лет, столько они и служили, расплодясь с Урала по всем городам и весям.
В 1958 году Госстрой СССР провел всесоюзный конкурс на комплексную разработку проекта типового крупнопанельного дома и проекта домостроительного завода. Среди представленных 18 вариантов жилых домов и 15 домостроительных заводов был проект дома с поперечными несущими перегородками равнощитовой конструкции, разработанный в мастерской N 7 института Моспроект (инж. В.Лагутенко, Б. Марташевич, арх. С.Ханин) и отличавшийся эффектными технико-экономическими показателями. Облегчение веса домов, уменьшение расхода бетона в конструкциях признавалось важнейшей задачей (для монтажа зданий использовались самые распространенные в то время краны грузоподъемностью 3 тонны). Путем применения ребристых тонкостенных перекрытий толщиной 5—6 см и панелей-перегородок толщиной 4 см москвичи эту задачу успешно выполнили. Однако уже тогда экспертиза и жюри конкурса отметили ряд недостатков проекта: высокий расход стали и невысокие тепло- и звукоизолирующие качества конструкций резко снижали эксплуатационные характеристики здания. Была предложена "очень серьезная доработка проекта и многократная проверка предлагаемых в нем конструкций, прежде чем проект сможет быть рекомендован к широкому применению в строительстве".
И все же он пошел в серию. Не последнюю роль в этом сыграло выступление Н.С.Хрущева на 3-м Всесоюзном совещании строителей, отметившего, что предложение инженеров Козлова и Лагутенко наиболее эффективно, наиболее экономично из тех, чем мы располагаем в настоящее время. Так что второе имя пятиэтажек — хрущевки — вполне обоснованно.
Вторичное жилье: тотальный износ?
Насколько актуальна проблема перестройки и реконструкции вторичного жилья, требующая колоссальных затрат? Ученые мужи Российской академии архитектуры и строительных наук совместно с учеными Московского государственного университета и Института строительной физики провели научные исследования и сформулировали причины безотлагательности выполнения такой работы.
По их мнению, этого требует:

• значительный физический износ большей части жилищного фонда, в том числе вследствие ненадежного его содержания и эксплуатации;
• возросший уровень сейсмических и климатологических природных и техногенных воздействий;
• размещение жилой застройки на недостаточно надежных территориях — неудобьях, обводненных участках;
• чрезвычайно большое разнообразие конструктивных систем и решений жилых домов, принимаемых без должных испытаний и недостаточно квалифицированными проектными организациями.

Мощность участившихся техногенных аварий сравним, а подчас и превосходит мощность природных катаклизмов. Наибольшие потери в крупных городах приносят пожары (более 51% от общего ущерба). Ежегодно происходит до 30 тысяч крупных пожаров в жилых зданиях при общем числе пожаров в год около 300 тысяч. Серьезную тревогу вызывает состояние подземного пространства городов.
Мансардный этаж преобразит хрущобы
Особую проблему представляет состояние панельных домов первых массовых серий, построенных в 1950—60-е годы. По сути в аварийных помещениях размещается 10 процентов жителей страны, или 15 млн человек.
Для домов первых массовых серий сроки планового капитального ремонта в соответствии с техническими нормами эксплуатации (через 30 лет) уже прошли. Наиболее приемлемым вариантом решения проблемы специалисты называют реконструкцию. Она разворачивается в ряде районов России. Разработаны территориальные программы реконструкции жилых домов первых массовых серий в республиках Чувашия, Татарстан, Карелия, Марий Эл; во Владимирской, Воронежской, Московской, Пензенской и ряде других областей. К практической реализации программ приступили в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Омске и других городах.
В Иркутске, к сожалению, этот сложный вопрос до сих пор находится в стадии проработки. Наиболее актуальным направлением является реконструкция с надстройкой мансардного этажа с квартирами в одном или двух уровнях. Именно это направление позволяет, во-первых, получить до 40 процентов дополнительной жилой площади без отвода земельных участков. Во-вторых, снизить себестоимость жилья. Несомненно, возведение новых площадей в районах с уже сложившейся социальной и инженерной инфраструктурой имеет свои плюсы. Мансардный этаж как архитектурно-объемный элемент несколько преобразит однотипные, унылосерые хрущобы.
Кому — скорая медицинская, кому — подождать
В Иркутске название "хрущевка" приклеилось к крупнопанельным домам, которые строились в начале 60-х годов. Проекты этих серийных зданий родились в Ленинграде, а у нас создавалась только привязка к местным условиям. Сегодня такие дома находятся в разной степени сохранности и чувствуют себя по-разному. Больше всего проблем у зданий первых массовых серий, 335-й, и ее вариантов.
Впервые серьезный звонок прозвенел на улице Баумана, 336, Ленинского района. Одна из панелей жилого дома вначале расслоилась, а потом обрушилась. Хорошо, что никто не пострадал. О том, что же произошло и чего иркутянам ждать в будущем, рассказывает Сергей Константинович Лохтин, технический директор института Гражданпроект:
— Пострадавший дом относится к серии КС-335, древнее которой только С-335 — серия с неполным каркасом. Если бы обрушение случилось с домом такой серии, последствия могли быть гораздо тяжелее. Серия КС более благополучна, она имеет полный каркас. Поэтому, с точки зрения устойчивости здания, ничего страшного не произошло.
На торце дома плохо повели себя панели из газозолобетона, которые когда-то произвели в Ангарске. Эти панели самонесущие, и локальное обрушение опасно только для данного участка и, конечно, тем, что тяжелая конструкция может на кого-то упасть. Дом при этом не страдает. За несколько десятков лет в строении произошли сложные процессы коррозирования арматуры. В результате этого внутренняя металлическая сетка увеличилась в объеме, бетон треснул и случилось обрушение. Строители оперативно заменили панель. Конечно, жильцам пришлось пережить несколько неприятных дней.
— Теперь людям интересно другое: как долго могут просуществовать восстановленные панели?
— Время покажет. По крайней мере, они будут лучше тех, которые не восстановлены.
— Наверняка, ЧП в Ново-Ленино выявило более серьезные проблемы?
— Да, и главная из них заключается в том, что техническая информация о крупнопанельных домах сегодня не систематизирована. Требуется первичная оценка жилого фонда. Предварительное обследование пятиэтажных домов серий С, КС, АС (всего 380 объектов в разных районах города: Ново-Ленино, Постышева, Лисиха, м-р Юбилейный и Синюшина гора) с определением категории технического состояния будет проводить Гражданпроект. Затем последует разработка программы ремонта и модернизации. Основная ее цель — классифицировать здания по степени изношенности и необходимости ремонта: кому требуется скорая медицинская помощь, а кто может подождать.
— Приведет ли эта кампания к реальным результатам?
— В получении информации — да, а к действиям — сомневаюсь. Хотя в домах, чьи фасады по состоянию близки к тому, что на Баумана, 336, необходимо провести срочные мероприятия по восстановлению.
— Когда можно будет узнать о результатах обследования?
— Предварительные итоги станут известны в сентябре. Но проблема ведь не в том, чтобы заметить трещину, а в том, чтобы ее квалифицировать, решить, насколько она опасна и можно ли ее ликвидировать.
— Будут ли в группу, обследующую проблемное жилье, включены сейсмологи?
— Для этого визуального обследования недостаточно. Потребуются испытания. И это уже второй этап. Разумеется, наше обследование — лишь поиск мер, которые помогут решить проблему.
"У нас нет и десяти лет"
— На сколько лет были рассчитаны иркутские панельные дома?
— При нормальной эксплуатации минимум на 50 лет — при условии, что через 25 лет будет проводиться капитальный ремонт. Некоторые конструкции из железобетона при должной эксплуатации и 100 лет могли бы простоять. Множество проблем связаны не с конкретной серией, а с ее реализацией в жизнь. Кроме того, дома стареют из-за отсутствия надлежащего текущего ремонта, проблем первых и последних этажей — течет крыша или топит подвалы.
— Получается, при такой эксплуатации, как у нас, еще лет десять, и аварии будут происходить беспрерывно?
— У нас даже и десяти лет нет. Уже сегодня мы видим, как наступает критическая ситуация: где-то козырьки падают, где-то балконы. Правда, пока это еще не связано с общей устойчивостью домов. Но не дай Бог изменится сейсмическая ситуация в регионе...
— Будут ли обследоваться дома других серий?
— Конечно, сегодня звонок прошел только по плитам из газазолобетона, а завтра — кто знает.
— Неужели нет конкретных сведений по строительству каждого дома? Из какого материала он сделан, на какой фундамент поставлен?
— Сегодня приходится отдельно исследовать каждое жилое здание. Проходит 20—30 лет, и в нашем институте по отдельным конструкциям нужных сведений мы обнаружить не можем.
Есть безопасность, а есть комфортабельность
— Есть ли у Иркутска планы превратить хрущевки в современные дома с уютными квартирами?
— Есть проблемы безопасности, а есть проблемы комфортности проживания. К каждому строению нужен индивидуальный подход. Если у здания серьезный износ, то реконструировать, делать его более комфортабельным нет смысла — проще снести. Если дом достаточно целый — можно и реконструировать: поставить мансардный этаж, продать мансарды и окупить модернизацию. Это достаточно известный способ. С подобными предложениями в Иркутске не раз выступали инициативные группы. Причем в проектах модернизации лучше всего осуществлять градообразующий подход, то есть при реконструкции заниматься сразу целым микрорайоном. В Москве такой процесс начался давно — там застройка массовыми сериями началась раньше и проблемы выявились не сегодня. Но и в столице не идет речи о тотальном сносе зданий, потому что возникает вопрос утилизации.
У нас в области наработано достаточно много решений по модернизации и усилению зданий. Этим занимался Промстройпроект, были предложения у Гражданпроекта. Проекты были направлены на повышение сейсмостойкости — решалась проблема безопасности, а уже параллельно с ней затрагивались вопросы модернизации. Увеличивалась площадь кухонь, проектировалась замена окон и дверей и, конечно, всех инженерных сетей.
Главный вопрос — это финансирование. Например, принята федеральная программа увеличения сейсмостойкости. Согласно ей, в Иркутской области предусмотрено усиление около 600 домов, из них около 400 в самом Иркутске. Какие же источники финансирования там предполагаются? 13% — федеральный бюджет, 37% — муниципальный и областной, а 50% — внебюджетные средства. Требуется заинтересовать инвесторов, но пока этого не происходит.
Хуже нас — только Тыва
— Выходит, решить вопрос с жильем можно только, купив новую квартиру? Не дождаться нам модернизации старых домов?
— Проблема в том, у нас в Иркутске очень мало строят. Перестройка практически прекратила панельное домостроение. Домостроительный комбинат выпускает 1—2 секции в год. Кое-какие мощности остались у Ангарского завода, но большинство предприятий погибло. Для основной массы иркутян не имеет значения, стоит квадратный метр 12 или 15 тысяч рублей. Если бы в 10 раз меньше, тогда можно было бы подумать о новом жилье.
Ипотечная схема — это тоже удовольствие не для бедных. По сведению ипотечных агентств, только около 100 тысяч иркутян потенциально могут воспользоваться ипотекой и купить жилье за 30%, чтобы в течение нескольких лет выплатить остальное. Малый тираж — большая стоимость.
У нас много факторов, которые удорожают строительство: сложности в оформлении земельного участка, формальное отношение чиновников, устаревшие технологии. Все это вкладывается в стоимость квадратного метра. Состояние инженерных сетей вызывает очень серьезную озабоченность. Построишь, например, дом, а потом выяснится, что должен за свой счет переложить два километра сетей, а это половина стоимости постройки. В других регионах организационными вопросами занимается администрация.
— Почему там строят больше?
— Потому что нашли комплексный подход. А у нас, на мой взгляд, не хватает комплексности. По количеству построенного жилья за 2003 год в Сибири Иркутск занимает "почетное" предпоследнее место перед Тывой. Первое место у Томска. Конечно, у нас сейсмоопасный регион, поэтому работы проводить дороже. Но все-таки предпоследнее место — это показатель неблагополучия.
Раньше была плохая система, теперь нет никакой
— Как нынешняя ситуация отличается от доперестроечного периода?
— Тогда была система — со своими минусами и плюсами — технического обеспечения, финансирования, проектирования. Старая рухнула, а новая еще не создана. Сейчас всем нам остро не хватает системы. Ситуация постепенно улучшается, у нас есть заказчики проектов, связанных со строительством жилья в Иркутске. Правда, мы испытываем серьезные проблемы с кадровым составом — приходится создавать новое поколение проектировщиков.
— Есть ли у вас конкуренты?
— Появляются частные конторы, которые достаточно хорошо работают. Я не могу назвать ситуацию безнадежной. В воздухе давно витает идея пилотных проектов. Предлагается выбрать экспериментальные дома и отработать на них все приемы модернизации. Однако универсальных приемов нет. Ясно только, что решение проблем невозможно без привлечения средств самих жильцов и заинтересованных инвесторов.
Использованы материалы информационных агентств, отдельное спасибо специалистам института Гражданпроект