Как не передать проблемы вместе с имуществом
Росреестр назвал самые популярные документы-подделки при сделках с жильём
Специалисты управления Росреестра по Москве назвали документы, которые чаще всего при регистрации прав на жильё предоставляют фальшивыми. Перечень содержится в поступившем в редакцию пресс-релизе ведомства.
По данным московского Росреестра, чаще всего при регистрации жилья подделывают:
– договоры дарения, которые могут заключаться от имени умершего лица;
– договоры аренды на объект, который находится в собственности Москвы;
–договоры купли-продажи (с неуполномоченными лицами);
– свидетельства о праве на наследство (от неуполномоченных лиц либо не удостоверенные нотариусом);
– свидетельства о праве собственности на земельный участок;
– постановления судебного пристава-исполнителя о снятии ареста;
– закладные;
– доверенности.
Чтобы обезопасить свою недвижимость от мошенников, Росреестр рекомендует запретить любые действия с объектом без личного присутствия. Для этого нужно подать в кадастровое ведомство заявление о таком запрете. Если собственник по какой-то причине – например, по состоянию здоровья – не может лично подать заявление, он выдаёт нотариальную доверенность на представление своих интересов в Росреестре, отмечается в сообщении ведомства.
«В доверенности должно быть указано, что представитель имеет право подавать такое заявление. А сама доверенность должна числиться в реестре нотариальной палаты», – подчёркивает руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.
Если такой запрет наложен, при поступлении в управление Росреестра нотариально удостоверенных документов или обращений от третьих лиц регистратор вернёт их без рассмотрения.
Запрет на сделки без личного присутствия может защитить собственника от мошеннических схем, особенно при сделках по договорам в простой письменной форме. В этом случае должная юридическая экспертиза не проводится и никто не проверяет, понимают ли участники сделки правовые последствия, не введены ли стороны договора в заблуждение, пояснил нотариус города Москвы Антон Фролкин. «В результате одна и та же квартира может переходить из рук в руки несколько раз, а договор в простой письменной форме превращается в орудие обмана», – отметил он.
«РБК-Недвижимость»
По словам юристов, в настоящее время российские граждане стали прибегать к новым формам распоряжения недвижимостью, речь идёт о наследственном договоре и совместном завещании супругов.
Наследственный договор — это сделка, которая заключается при жизни наследодателя и предполагает, что наследнику заранее известны все условия, которые будет необходимо выполнить для получения имущества. Условия могут быть совершенно разные, например, наследник по такому договору обязуется оплачивать за чьё-то обучение или выгуливать собаку, или заботиться о друге владельца недвижимости. При этом наследодатель может расторгнуть такой договор в любое время в одностороннем порядке. А подписавший его наследник – только через суд.
Совместное завещание супругов – это документ-распоряжение, в котором определяется: что будет с имуществом, если умрёт кто-то один или оба супруга одновременно; как разделить доли между наследниками, либо кого из наследников лишить их доли. При разводе совместное завещание теряет свою силу и потребуется индивидуальный документ, либо всё будет наследоваться по закону.
А для одиноких людей вполне подойдёт соглашение с наследником в виде договора пожизненного содержания с иждивением. Это оформление отношений, при которых плательщик ренты обязуется содержать рентополучателя до момента смерти, после чего он приобретает право на его имущество. Сейчас, как правило, такой договор заключается с участием третьего лица — гаранта, который в дальнейшем будет наблюдать за исполнением соглашения.
– Наследственный договор, совместное завещание супругов и договор пожизненного содержания — это более совершенные формы передачи имущества наследникам, – считает адвокат Первой межрегиональной коллегии адвокатов Рауль Магомедов. – Данные соглашения решают большинство вопросов, связанных с оспариванием волеизъявления, так как их исполнение предполагает длительные отношения между сторонами и даёт возможность прекратить договор, если его условия не соблюдаются. Такая конструкция очень позитивно воспринимается судами и очень сложно оспаривается.
Риски дарения
Но если при реализации завещания существует большое количество проблемных ситуаций, то не проще ли для наследодателя ещё при его жизни оформить в пользу наследника договор дарения и тем самым устранить все возможные риски? Эксперты утверждают, что такой подход является не решением проблем, а созданием других оснований для разбирательств.
Дело в том, что по закону дарение – это безвозмездная передача чего-либо, а значит, никаких других условий, например, проживание в квартире до смерти, указывать нельзя. Кроме того, дарение тоже вероятно оспорить практически по тем же основаниям, что и завещание, только сделать это можно ещё при жизни дарителя, что грозит потерей или раздроблением имущества на доли.
– Сделки дарения имеют очень шаткую конструкцию, так как они могут быть оспорены кем угодно, – утверждает адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов Москвы Дмитрий Шагин. – Помимо того, в законе прямо указано на возможность для дарителя отменить своё решение, даже если оно было официально зарегистрировано (статьи 577 и 578 Гражданского кодекса. – Прим. ред).
А ещё к сделкам дарения недвижимости могут проявлять интерес и налоговики. Как правило, это происходит, если дарение оформлено не между близкими родственниками. Фискальные органы считают, что в ряде случаев под видом дарения выполняется обычная купля-продажа недвижимости, но с минимизацией налогов для продавца, который реализует объект ранее установленного в законе срока. Росреестр также не приветствует сделки дарения долей в квартире, так как в ряде случаев это способ обойти преимущественное право покупки доли другими совладельцами недвижимости.
Популярные материалы по тегам статьи:
