Ипотека вне зоны доступа

В России впервые с начала пандемии начал сокращаться спрос на ипотеку. Если до сих пор он прирастал каждый месяц по отношению к аналогичному месяцу прошлого года, то в сентябре 2021-го стал резко падать – банки выдали на 21% кредитов меньше, чем в сентябре 2020-го. Для сравнения: в июне 2021 года россияне взяли на 54% ипотечных кредитов больше, чем в июне 2020 года.

Всего в III квартале 2021 года количество выданных ипотечных кредитов составило 460 тыс. Это на 8% меньше, чем в III квартале 2020-го. При этом общая сумма займов выросла с 1,26 трлн до 1,35 трлн рублей (по информации Центробанка).

Средний размер кредита за год увеличился на 19% – с 2,53 млн рублей до 3,02 млн рублей. Больше всего выросли в цене столичные новостройки: средняя стоимость квадратного метра увеличилась со 190 тыс. рублей до 257 тыс. рублей (на 35%). На вторичном рынке жилья рост оценивается в 25–30%.

Подорожание недвижимости произошло одновременно с ростом ставок по ипотеке (с 7,32% годовых в сентябре 2020 года до 8,4% годовых в сентябре 2021-го). Из-за этого россияне вынуждены увеличивать срок кредита, чтобы снизить размер ежемесячного платежа, – в среднем с 18 лет до 21 года.

Падение спроса вызвано ограничениями программы льготной ипотеки. Программа была запущена в апреле 2020 года, и первоначально ставка по ней составляла 6,5% годовых, кредитный лимит 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленобласти и 6 млн рублей – для остальных регионов. С 1 июля 2021 года программу продлили ещё на год, изменив условия: ставку подняли до 7%, а кредитный лимит стал единым для всех – 3 млн рублей.

Этой суммы недостаточно для покупки квартиры в столице, а в остальных регионах ипотеку берут не так активно. По данным ЦИАН, уже в июле в Московском регионе было куплено на 20% квартир меньше, чем в июне. При этом в области продажи упали даже больше, чем в Москве.

В итоге объём выдачи по льготной ипотеке в сентябре упал на 72% по сравнению со средними ежемесячными значениями за первое полугодие, составив 34,6 млрд рублей.

Жильё стабильно дорожает

Спад активности заёмщиков, начавшийся после фактического завершения программы субсидирования, будет, вероятнее всего, продолжаться, считает совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District) Владимир Щекин. В условиях роста цен и ипотечных ставок многие покупатели будут вынуждены отказаться от своих планов или отложить их на неопределённый срок.

«Впрочем, пока нельзя сказать, что мы наблюдаем обвал спроса, поэтому рост цен замедлится, но едва ли начнется их сокращение. Если мы говорим о рынке новостроек Московского региона, особенно Новой Москвы, то здесь активность покупателей в целом будет оставаться высокой, так как локальные цены на жильё всё равно ниже «старомосковских», что привлечёт сюда много покупателей», – полагает он.

Динамика ипотечного рынка будет определяться денежно-кредитной политикой государства, говорит директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков. «Пока мы видим, что для противодействия нарастающей инфляции государство «закручивает гайки», регулярно повышая ключевую ставку. Возможно, в конце 2021 года она составит как минимум 8–8,5%. Подобный тренд с большой долей вероятности продолжится и в первой половине 2022 года. Разумеется, это скажется как на процентных ставках по ипотеке, так и на кредитах для заёмщиков. Надеюсь, что если ставки по жилищным займам вплотную приблизятся к психологической отметке 10% годовых, то государство отреагирует на это запуском новых мер поддержки или актуализацией существующих. Доступная ипотека представляет собой один из драйверов повышения обеспеченности жильём, без которого непросто достичь заявленных к 2030 году показателей по вводу 120 млн квадратных метров», – отмечает эксперт.

По его словам, в настоящее время первичный рынок находится в относительно сбалансированном состоянии: нет причин как для активного роста, так и для значительного снижения цен. Такая ситуация сохранится до конца 2021-го, а динамика стоимости в 2022 году будет зависеть от темпов экономического роста, колебаний цен на стройматериалы и вектора денежно-кредитной политики.

Назад пути нет

Снижение спроса на ипотеку было вполне ожидаемым, говорит исполнительный директор фонда «Институт экономики города», директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди. Льготная ипотека сыграла свою роль, но основным фактором стал рост ключевой ставки в течение всего 2021 года, за которым последовал рост ипотечных ставок.

По её мнению, прошлогодний рост спроса на ипотеку на фоне падения экономики был предсказуемо временным и стал возможным только благодаря очень мягкой политике Центробанка – низкой ключевой ставке и субсидированной ипотеке. Эти меры лишь немного сгладили снижение фундаментальной доступности жилья, которая складывается из соотношения цен на недвижимость и доходов населения. В 2020–2021 годах этот показатель сильно снизился впервые за последнее десятилетие, как показывают исследования фонда «Институт экономики города». С 2008 по 2019 год наблюдался его устойчивый рост.

При этом на фоне вызванного пандемией экономического кризиса реальные доходы населения сократились или остались практически на том же уровне. Меры поддержки позволили временно компенсировать рост цен. Однако из 16 агломераций с населением более 1 млн человек только в четырёх программу льготной ипотеки можно считать эффективной, так как там полная стоимость квартиры (цена + проценты) снизилась, а в двенадцати – увеличилась.

Эксперты фонда полагают, что доступность ипотеки снизится уже к концу 2021 года, а в 2022-м произойдёт снижение доступности покупки жилья с ипотекой. Вряд ли показатели когда-либо вернутся на тот уровень, который был до пандемии.

В целом же рынок ипотеки показывает «бешеный рост», отмечает эксперт. Если пять лет назад он находился в пределах всего 3% ВВП, то сейчас достигает 10%, и 3% ВВП – это лишь годовая выдача. Поэтому Центробанк и ужесточает контроль за выдачей кредитов, иначе риски невыплат и просрочек вырастут многократно.

Построить дом

Среди главных причин сокращения спроса на ипотеку – коррекция и изменение социально-психологического климата по причине эпидемиологических факторов, убеждён старший научный сотрудник научно-исследовательской лаборатории структурных исследований Института прикладных экономических исследований (ИПЭИ) РАНХиГС Сергей Зубов. Сейчас люди в меньшей степени ориентированы на долгосрочные финансовые вложения.

 «Спрос на ипотеку не может постоянно находиться на пике. Мы будем наблюдать его сокращение, иногда временный рост от дополнительных мер государственного стимулирования», – говорит эксперт. По его мнению, можно ожидать снижения цен на недвижимость, но не слишком значительного, скорее всего, примерно на 5–10%.

Драйвером для дальнейшего развития рынка жилищного кредитования может выступить программа обновлённой семейной ипотеки, полагает эксперт Северо-Кавказского института – филиала РАНХиГС Оксана Ступникова. «В настоящее время ряд крупных банков фиксируют активный рост семейной ипотеки и смещение её предоставления из центра в регионы. Ещё одной причиной роста семейной ипотеки выступает расширение возможностей использования полученных средств: если ранее она распространялась только на новостройки, то сегодня на полученные средства можно построить дом», – подчёркивает она.

В сентябре объём выдачи семейной ипотеки показал рост до 38,5 млрд рублей (+ 92% относительно среднемесячных значений первого полугодия 2021-го). При этом речь не идёт о полном вытеснении семейной ипотеки льготной ипотекой, что обусловлено рядом причин. Так, семейная ипотека ориентирована только на первичный рынок и не охватывает рынок вторичного жилья. Помимо этого, уже сейчас лимиты, выделенные на реализацию программы, практически исчерпаны. По оценкам специалистов, заявок на семейную ипотеку подано в два раза больше установленных лимитов.

Источник