Ипотека отодвигается от покупателей новостроек

Российский рынок недвижимости готовится к стагнации в 2024 году: рост цен на новостройки замедляется, банки поднимают ставки по ипотеке, а власти настраиваются на сворачивание льготных ипотечных продуктов. По мнению риелторов, ключевым словом года может стать «недоступность». На первичном рынке городской недвижимости ожидается отток покупателей, на вторичном выиграют те, кто придёт за квартирой с наличными, а часть покупателей переориентируется на загородное жильё, для которого ещё действуют государственные механизмы поддержки. Кому стоит поторопиться с покупкой квартиры, а кому подождать?

Формально российский рынок недвижимости подошёл к концу 2023 года с положительными трендами. По данным сервиса «ЦИАН.Аналитика», в октябре средняя цена на квартиры в новостройках повысилась на 1,5 процента. До этого темпы роста были в разы выше, что даёт основание говорить об охлаждении спроса. Сроки и объёмы экспозиции квартир тоже начали увеличиваться – в среднем на 10 процентов.

– В Москве и Санкт-Петербурге квартиры сейчас продаются дольше всего – до 91–93 дней (для трёхкомнатной квартиры на вторичке). В среднем по России срок составляет от 50 до 54 дней, а лидерами по скорости продажи являются только южные регионы – там квартира может продаться и за 28 дней, – рассказывает генеральный директор агентства недвижимости HOMEWAY Марсель Ахметшин.

Ипотека бьёт рекорды, оказавшись на грани

Хорошие показатели продаж нового жилья в 2023 году во многом обеспечили разговоры об ужесточении условий предоставления ипотеки и постоянное повышение Центробанком ключевой ставки.

Как отмечают специалисты сервиса «ЦИАН.Аналитика», за 10 месяцев 2023 года в России выдано 1,65 млн жилищных кредитов – на 61 процент больше, чем в январе – октябре 2022-го. Относительно предыдущего года увеличение числа выданных ипотечных кредитов наблюдается во всех субъектах РФ как на первичном, так и на вторичном рынке. Но рекордные показатели предоставления ипотеки закономерны – это эффект низкой базы 2022 года, когда рынок впал в анабиоз на фоне геополитических потрясений.

Среди регионов с городами-миллионерами есть локации, в которых удалось побить даже рекорды 2021 года. В их числе Краснодарский край (плюс 24 процента), Свердловская область (плюс 16 процентов), Ростовская область (плюс 20 процентов) и Башкортостан (плюс 24 процента).

– 2023 год для рынка ипотечного жилищного кредитования стал вполне успешным: по итогам 10 месяцев число выданных кредитов в большинстве регионов РФ превышает показатели прошлых лет. Особенно сильно спрос на ипотеку вырос в республиках Северного Кавказа и юга Сибири, где традиционно этот способ покупки недвижимости был не очень популярен, – поясняет руководитель сервиса «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов.

В кредитах отказывают чаще

По мнению представителей сферы, дальнейшее развитие отрасли обусловлено как раз ужесточением денежно-кредитной политики Банка России, что уже привело к повышению ставок по ипотеке.

– Ставки «Открытия» – от 16,39 процента, ВТБ – от 16,4 процента, «Альфа-Банка» – от 16,59 процента. Закономерно, что люди всеми способами пытаются брать льготную ипотеку для покупки первичного жилья по ставке 6-8 процентов. Чтобы зайти в льготную ипотеку, россияне берут потребительские кредиты по ставке под 20 процентов, чтобы обеспечить первоначальный платёж и обслуживать проценты, а это может привести к раскручиванию долговой спирали. Для снижения риска «надувания пузыря» банки увеличили требования к первоначальному взносу, снизили размер одобренной суммы и ужесточили проверку дохода потенциального заёмщика. В итоге сегодня заёмщики чаще сталкиваются с отказами при выдаче ипотеки, – комментирует директор по развитию компании «Астерра» Константин Злобин.

Как предполагают специалисты финансового маркетплейса «Выберу.ру», по итогам четвёртого квартала 2023 года количество одобренных заявок на кредиты может упасть, что скажется на продажах недвижимости.

– По нашим оценкам, в последние пару лет отказ получал каждый четвёртый заёмщик. Поэтому уровень просрочки по ипотеке оставался низким – 0,4–0,6 процента по сравнению с другими видами кредитования. Полагаем, что после закручивания гаек ЦБ процент одобрения упадёт. Мы как финансовый маркетплейс видим, что в ноябре банки одобряли две из трёх заявок. Однако считаем, что к концу четвёртого квартала количество одобрений может упасть до 50 процентов и больше, – говорит исполнительный директор «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.

Рынок потеряет бедных покупателей, которые уйдут на съём

Эксперты убеждены, что ухудшения ситуации стоит ждать в том числе из-за новой инициативы, которую предложил Минфин, – повышения первого взноса по госпрограмме до 30 процентов. Людям придётся копить как минимум вдвое больше денег на первый взнос – не 15 процентов, как в сентябре 2023 года, а 30 процентов от стоимости квартиры. Но реальные зарплаты, в отличие от расходов, не растут. Значит с рынка уйдут потребители со скромными доходами, для которых льготная ипотека была единственным шансом приобрести жильё.

В результате рынок недвижимости может просесть примерно на 40 процентов, а пик упадка должен прийтись на лето 2024 года, когда заканчивается очередной срок выдачи льготной ипотеки.

– В конце концов, рассчитав переплату по процентам при взятии ипотеки с учётом нынешней ключевой ставки и её прогнозируемого роста, покупатели могут переориентироваться на аренду квартир или же апартаментов. Судя по всему, «недоступность» – ключевое слово 2024 года, – считает руководитель департамента оценки компании «Атлант Оценка» Марина Фадеева.

По наблюдениям основателя агентства недвижимости Gordashnikova Land Елены Гордашниковой, рост арендного рынка уже начинается и продолжится в новом году. Как следствие, в выигрыше останутся владельцы арендной недвижимости, к которым перекочуют молодые семьи, потерявшие возможность приобрести свою первую квартиру по госпрограмме.

Людям с «наличкой» стоит подождать снижения цен

С точки зрения экспертов, изначально стагнация и падение продаж будут фиксироваться и на первичном, и на вторичном рынке. В ближайшие годы ждать более выгодного предложения для покупки в кредит жилья на первичном рынке не стоит – вряд ли ставки вернутся к прежним значениям из-за экономической ситуации в мире.

– Кто сейчас может взять льготную ипотеку, лучше этим предложением воспользоваться. Но если речь идёт о покупке недвижимости не в кредит, то в новом году прогнозируется охлаждение на рынке недвижимости, из-за чего на фоне падения спроса цены тоже могут немного снизиться. Поэтому даже их снижение на 5–10 процентов в денежном выражении будет очень заметно, и лучше дождаться конца 2024 года для таких приобретений, – рекомендует аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов.

Кроме того, для тех, кто лишится возможности стать обладателем квартиры в новостройке, появляются другие варианты – вложиться в загородную недвижимость, которая не только не теряет поддержку государства, но даже её наращивает.

В настоящее время Минстрой России рассматривает вариант с субсидированием кредитов под 1 процент на домокомплекты для индивидуального жилищного строительства. Имеются в виду новые программы по возведению жилья с использованием эскроу-счетов. При такой схеме деньги на счетах заказчика замораживаются до тех пор, пока подрядчик не завершит строительство.

Планируется, что подобные схемы будут использоваться в случае строительства домов из домокомплектов, при котором возможен полный контроль над качеством и сроками возведения жилья.

– Действительно, сейчас направление загородного строительства набирает популярность. Люди начинают к нему постепенно привыкать, хотя некоторые опасения по поводу строительства собственного дома и ремонта у большинства по-прежнему остаются. Страхи возникают по двум причинам. Во-первых, многие не разбираются в строительстве, попросту не умеют этого делать. Во-вторых, опасаются, что что-то пойдёт не так уже во время возведения дома. Но программа государства по субсидированию строительства через банковскую сферу и привлечению именно аккредитованных застройщиков всё больше и больше даёт уверенность клиенту, что всё будет хорошо: ему остаётся только выбрать землю, всё остальное сделают профессионалы, – заключает директор агентства недвижимости «Этажи» в Ростове-на-Дону Андрей Иванов.