Где границы садоводств?

Садоводческие и огороднические товарищества должны установить свои границы, причем через разработку проектов планировки и застройки территории. Это требует сегодня федеральное законодательство. Между тем большинство садоводств создавались давно, еще в советские годы. Тогда и страна, и земельное законодательство были другими. Сегодня председатели СНТ и ОНТ встали перед фактически неразрешимой задачей, а их СНТ и ОНТ перешли в статус «самозахват». Вопросы кадастрового оформления земель СНТ обсудили на прошедшем онлайн в пресс-центре газеты «Областная» круглом столе «Кадастровое оформление земель СНТ».

В судебные тяжбы придется вложиться

— Для развития садоводства в соответствии с требованием 217-ФЗ и Свода правил 53.13330.2019 должен быть создан проект планировки и застройки территории и тем самым установлены границы в СНТ и ОНТ. Что необходимо сделать председателю садоводства, чтобы приступить к разработке проекта планировки и застройки территории и тем самым установить границы своего садоводства, если у него имеются участки, освоенные 20—30 лет назад? — с таким вопросом пришел на круглый стол председатель Союза садоводов Иркутской области Валерий Жуйков.

— Помимо 217-ФЗ действует и 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 г., — пояснила советник отдела предоставления земельных участков эксплуатации жилых зданий, гаражей, ведения садоводства и огородничества министерства имущественных отношений Иркутской области Елена Гусак. — Если садоводство было построено задолго до 2001 года, оно состоит на кадастровом учете и его границы устанавливаются либо из правоустанавливающих документов, либо исходя из документов, определяющих границы на момент предоставления. Если же таких границ нет, то устанавливаются границы, в которых садоводство находится 15 и более лет. Уточнять их можно не более чем на 10%. Таким образом, если СНТ создано до 9 ноября 2001 года, то составляется межевой план по уточнению границ. Проект межевания требуется для СНТ, основанных после 9 ноября 2001 года.

Кстати, следует разделять документы на земельный участок — право собственности или право бессрочного пользования. На это в ходе круглого стола обратила внимание замначальника отдела регистрации недвижимости регионального управления Росреестра Елена Брензей. Именно право собственности дает возможность узаконить земельные отношения с государством. Те же, кто является лишь правообладателем, должны в судебном порядке доказать свое право на разработанный несколько десятилетий назад участок.

К сожалению, не все садоводы готовы вкладывать свои силы, время и средства в судебные тяжбы. Но закон есть закон.

Неразграниченные участки — только через суд

Елена Брензей отметила, что владельцами неразграниченных участков садоводства априори являются государственные либо муниципальные органы управления. В случае, если на земельном участке нет построек, кроме похода в суд, можно выкупить свой участок на торгах.

Председатель СНТ «Университетский» (Иркутский район) Леонид Дзюбин подчеркнул, что во многих СНТ имеются по несколько десятков неразграниченных участков, попавших в категорию «самозахват». И вместо того, чтобы рассматривать в судах десятки аналогичных дел, было бы логично объединить их в одно судебное дело. А представителем мог бы выступить председатель СНТ. Затем, после решения суда, перераспределить их между фактическими хозяевами.

Однако в соответствии с законом, если на участке есть постройки, они не могут быть перераспределены иначе, чем через суд, — отметила Елена Гусак.

— Мы уходим в тупик, когда созданные 30—40 лет назад посреди леса садоводства, границы которого определял лишь лесник, стали «самозахватом». Должны быть акты приема-передачи столбика, но их нет. Те 200—300 СНТ, которые не встали на кадастровый учет, имеют аналогичные трудности в установлении границ и отсутствии правоустанавливающих документов, — резюмировал Леонид Дзюбин.

Он привел пример: когда он принял дела как председатель, существовали две карты СНТ, обе подлинные, но с разными границами. Найти первоисточник невозможно. И его СНТ не единично. Решить эти проблемы инструментами современного законодательства практически невозможно.

Участники круглого стола пришли к мнению, что каждую из проблем необходимо решать в индивидуальном порядке, и договорились о дополнительных встречах.

Земли под электросетями

Еще одна проблема председателей СНТ — земли под электросетями.          

— В Иркутской области существует субсидия регионального бюджета на приведение в надлежащее состояние объектов электросетевого хозяйства СНТ и ОНТ с последующей передачей электрических сетей территориальным сетевым организациям, — рассказал Валерий Жуйков. — Председатели садоводств пишут запросы в адрес министерства имущественных отношений о выделении земельных участков под опорами ЛЭП. Но получают отписки с различными предлогами. К примеру, о том, что отсутствуют подписи каждого члена товарищества в протоколе. Или о том, что земельный участок общего назначения, расположенный в границах территории садоводства, подлежит предоставлению в общую долевую собственность. Я соглашусь с тем, что протокол может быть выполнен с нарушением, но получить стопроцентное согласие собственников нереально. Ни в одном садоводстве нет 100% приватизированных участков. В таком случае как быть? Подскажите.

— Я полностью согласна, что изменения 217-ФЗ, вступившие в силу с 1 января 2019 года, стали серьезным препятствием для оформления таких земель в общедолевую собственность. Но нарушать федеральный закон мы не можем. Со стороны минимущества мы обратились в Законодательное Собрание с предложениями о внесении изменений в 217-ФЗ. Но как решится вопрос, пока неизвестно, — ответила Елена Гусак.

Она также подчеркнула, что СНТ, созданные до 2001 года, имеющие правоустанавливающие документы, оформляют эти земли без особых трудностей. Но не все председатели СНТ знают, что эти документы можно найти в архиве. Елена Брензей дополнила коллегу, отметив, что в Росреестре такие документы также можно найти, в том числе заполнив заявление через портал Госуслуг.

Об алгоритме проведения комплексных кадастровых работ рассказала замначальника юротдела филиала Росреестра по Иркутской области Елена Полехина. Инициатива на их проведение должна исходить от муниципалитета, на чьей территории расположено СНТ. Данные заявки поступают в управление Росреестра, который готов, по словам Елены Брензей, предоставить эти данные областному союзу садоводов.

Елена Полехина разъяснила представителям СНТ процедуру пересмотра и снижения кадастровой стоимости земли, которая также производится в судебном порядке. Для этого необходимо обратиться к оценщику и установить рыночную стоимость земельного участка. Затем — в комиссию по рассмотрению споров управления Росреестра об установлении кадастровой стоимости земельного участка. В случае отказа следует обращаться в суд. Процедура не особенно затяжная, но требует финансовых средств, подчеркнула Елена Полехина.

Проблемы бесхозяйных участков

Участники круглого стола также обсудили проблемы бесхозяйных участков. И ответили на онлайн-вопрос председателя СНТ «Южный» из Братска Елены Кутергиной. Кооператив «Южный» объединяет 14 кооперативов, свыше двух тысяч участков и существует более 50 лет. Поселок Комсомольский активно развивается: ликвидированы свалки бытового мусора, поставлены пожарные гидранты, сотни семей проживают здесь круглогодично. До недавнего времени поселок входил в санитарную зону БЛПК.

В 2013 году, после модернизации группы «Илим», началось сокращение санзоны, и сегодня она сокращена до границ поселка. Вместе с тем статус земли по сей день не определен. Являясь муниципальными, эти земли на кадастровой карте города до сих пор значатся с обременением в виде санзоны. В КУМИ администрации Братска пояснили, что группа «Илим» при содействии главного санитарного врача РФ должна ходатайствовать в государственный кадастр о снятии статуса санзоны с территории поселка Комсомольского. В данное время неразрешенность этого вопроса не позволяет дачникам приватизировать свои участки, а садоводствам — оформлять землю для дальнейшего развития инфраструктуры.

Елена Брензей разъяснила, что пакет документов для уменьшения границ санитарной зоны необходимо предоставить в Росреестр. Заказчиком этих работ может выступить как муниципалитет, так и иное лицо. Елена Полехина добавила, что категория земель не влияет на принятие решения. Органы МСУ в порядке информационного взаимодействия обязаны предоставить решение об изменении границ санитарной зоны или ее отмене в орган регистрации прав. Решение принимается в течение 15 дней, и на кадастровой карте отображаются иные сведения.