Экономия в квадрате

Доходы населения падают, жильё становится всё менее доступным. Отсюда стремление людей сэкономить, покупая квартиры меньшей площади. Со своей стороны, и девелоперы методично «вычитают» квадратные метры из новых проектов. Надолго ли сохранится эта тенденция?

Правила вычитания

Аналитический центр госкомпании «Дом.РФ» в декабре опубликовал данные «Ключевых показателей жилищной сферы». Статистика свидетельствует о снижении количества домов, находящихся в стадии строительства. За пять лет показатель сократился примерно на треть: в 2018 году было 13,6 тыс., по итогам 11 месяцев 2022-го насчитали всего 9,6 тыс. Число квартир уменьшилось не столь существенно – с 2,2 млн до 2 млн, то есть всего на десятую часть.

Расхождение в цифрах объясняется тем, что средняя площадь квартир и апартаментов в новостройках неуклонно сокращается. Тенденция имеет долгосрочный характер. Проекты домов, квартиры в которых сегодня экспонируются на рынке, начали реализовывать три-четыре года назад. Получается, что застройщики уже тогда изменили приоритеты с учётом потребительского спроса.

Если погрузиться в историю отечественного рынка недвижимости, мы увидим, что в этом нет чего-то неожиданного. Достаточно вспомнить программу массового строительства хрущёвок, в которых площадь однокомнатных квартир составляла 28 кв. м, двухкомнатных – 38 кв. м, трёхкомнатных – 48 кв. м. В эпоху развитого социализма в возводимых по типовым проектам домах квартиры стали несколько больше. Так, площадь «однушки» могла составлять 38 кв. м, «двушки» – 54 кв. м, «трёшки» – 75–80 кв. м.

Переход в новое качество рынок совершил на рубеже ХХ–ХХI веков. Архитекторы и строители в тучные для российской экономики годы стремились удовлетворить требования клиентов, в представлении которых идеальный дом должен быть просторным.

Сейчас же маятник совершает обратный ход. Коррекция кажется естественной, если вспомнить о десятикратном удорожании жилья – в 2000-м средняя цена квадратного метра в России была на уровне 8,7 тыс. руб., а по итогам 2021 года превысила 86 тыс. руб. Большие квартиры даже в ипотеку теперь доступны далеко не всем. Кроме того, нельзя забывать, что такое жильё дорого обходится не только при покупке, но и в дальнейшем содержании. Здесь и высокая квартплата, и имущественный налог, и расходы на капремонт.

В условиях кризиса в экономике, снижения реальных зарплат люди научились считать деньги. И самый доступный в их понимании вариант оптимизировать расходы при решении жилищного вопроса – купить квартиру или дом меньшей площади.

Установка на расширение

Явление носит временный характер, и в перспективе возможен разворот рынка недвижимости. Иными словами, начнётся новый цикл, считает коммерческий директор компании «Риверхаус» Алексей Шаров. Уровень обеспеченности жильём (показатель рассчитывается на одного человека) решено поднять с нынешних 27,8 кв. м до 33,3 кв. м.

С учетом этих требований, надо полагать, теперь будут проектировать новые многоэтажки и загородную недвижимость. Принципиальное значение в этом случае будет иметь цена квадратного метра. Средний чек помогут снизить технологии префабрикации – перенос части строительных процессов в заводские цеха, чтобы выпускать готовые для сборки на стройплощадках модули (санузлы, кухни, спальни). Таким способом можно возводить и коттеджи, и небоскрёбы.

Кредитный ресурс

Восстановление спроса на жильё большей площади в немалой степени зависит от доступности кредитных ресурсов.

Ставка с 1 января 2023 года составила 8%. На сегодняшний день это «потолок», если вспомнить, что для 50% россиян ипотека недоступна при значении ставки на уровне 9–10%. Такова официальная оценка Минстроя, отражённая в отраслевой стратегии. На фоне отсутствия роста реальных доходов населения как основы формирования долгосрочного спроса на жильё далеко не все рискнут взять ипотеку под 8% годовых.

Правда, продолжают действовать другие программы с господдержкой. Семейная ипотека по ставке 6% будет доступна для семей с двумя детьми в возрасте до 18 лет. Ставка по сельской ипотеке сохранится на уровне 3%.

Вместе с тем девелоперы предупреждают, что сама по себе льготная ипотека неспособна радикально повысить совокупный спрос на рынке недвижимости. Для этого нужен стабильный экономический рост. В обозримом будущем повторить успех едва ли получится. Поскольку перспективы полного выхода российской экономики из кризиса туманны, то вкладывать все деньги в дорогостоящие покупки граждане считают нецелесообразным. Так что спрос на компактное жильё пока остается своеобразным мейнстримом даже у клиентов, не стеснённых в финансах.

Какие метры лишние

«Оптимизация» – ключевое слово при выборе планировки квартиры или дома. Отказ от лишних метров обусловлен тем, что люди не хотят переплачивать за нефункциональную площадь, например, за огромные прихожие и длинные коридоры.

Впрочем, несмотря на уменьшение общей площади квартиры, не факт, что финальная цена будет ниже. Себестоимость формируется из множества факторов, а сегодня из-за внешнеполитической ситуации наблюдается подорожание стройматериалов и комплектующих, дефицит рабочей силы. Всё это приводит к дополнительным издержкам, напоминает управляющий партнёр ГК «Садовое кольцо» по Башкортостану Михаил Фельдман. По его словам, сегодня покупатель может рассчитывать на незначительное – в пределах 10–12% – снижение цены. В большинстве случаев дисконт связан с конкуренцией между застройщиками.

Кроме того, следует учитывать предпочтения клиентов. Однокомнатные квартиры – традиционно самые ликвидные на рынке. Они востребованы у покупателей: площадь меньше, что отражается на цене сделки. Однако квадратный метр в них всегда стоит дороже, чем в двух- или трёхкомнатных.

Семейные ценности

Переориентация девелоперов и покупателей на жильё меньшей площади отражает и демографическую ситуацию. Современные семьи атомарны (разобщены). Родители и взрослые дети предпочитают жить отдельно. Это тоже определяет спрос на компактные квартиры или студии европейской планировки (совмещение разных зон в одном пространстве). Доля такого жилья в строящихся домах в России в настоящее время превышает 53%.

Площадь выбираемой квартиры зависит и от количества детей. В 2021 году, по данным Агентства стратегических инициатив (АСИ) и Фонда общественного мнения (ФОМ), 68% российских семей воспитывали одного ребёнка, 27% – двоих. То есть 95% семей с детьми ради экономии бюджета вполне могут пожертвовать если не «лишней» комнатой, то метражом.

Кроме того, среди покупателей жилья сегодня немало представителей поколения Y и Z. Это образованные и, как правило, успешные молодые люди, которые рассматривают собственную квартиру и как стиль жизни, и как инвестицию. Отсюда предельно рациональный подход к покупке недвижимости, когда во главу угла поставлен принцип «всё нужное, ничего лишнего».

Откликаясь на запросы целевой аудитории, девелоперы изменили зонирование малогабаритных квартир. Современные планировки предполагают удобную гостиную, зачастую объединённую с кухонной зоной, светлые комнаты, мастер-спальни. Пространство визуально расширяют, увеличивая поверхность остекления. В новостройках окна всё чаще нестандартных размеров, включая окна в пол. Они дают больше света и воздуха, и скромное по размерам жилище кажется просторнее.

Уменьшение площади квартир и увеличение их количества в доме чревато повышением плотности застройки. В результате растёт нагрузка на социальную, коммунальную и транспортную инфраструктуру, тут и там появляются так называемые “человейники”. В свою очередь, гендиректор холдинга “Сенатор” Александр Леушин уверен, что пресловутых “человейников” станет меньше. По его мнению, найти баланс между количеством и площадью квартир в многоэтажках поможет реализация проектов в рамках комплексного развития территории (КРТ). Застройщики отвечают за создание комфортной среды, следовательно, обязаны не допускать перенаселения.

Источник: https://profile.ru/economy/