-->

Дачи в законе

Юридические тонкости в садоводческой жизни
По закону садовый дом строится для временного пребывания. В нем нельзя прописаться, и хотя в реальности там можно жить постоянно, по документам будет считаться, что жилья у владельца такого дома нет — это нежилое помещение.
По закону садовый дом строится для временного пребывания. В нем нельзя прописаться, и хотя в реальности там можно жить постоянно, по документам будет считаться, что жилья у владельца такого дома нет — это нежилое помещение.

С прошлого года в России законодательно отменены дачные поселки — они стали садоводческими и огородническими товариществами, или СНТ и ОНТ. Что это означает и какие ограничения несет?

Назначение участка — сад или огород

Земля в России поделена на категории (также используется термин «целевое назначение»), в которых определен вид разрешенного использования. СНТ и ОНТ организуют на землях поселений и землях сельхозназначения с видом разрешенного использования — ведение огородничества, ведение садоводства или ИЖС.

На землях, предназначенных для огородничества, запрещено возводить капитальные постройки, но даже на них никто не может обязать вас разбивать грядки против вашего желания. Однако проблемы могут возникнуть, если выявится так называемое неиспользование участка.

Есть судебная практика (но только для участков земель сельхозназначения): если вы не используете такой участок для сельскохозяйственного производства, то заплатите налог в пять раз больше — вместо максимальной ставки 0,3% будет применена ставка для «прочих» видов использования, максимум 1,5%. Даже если вы не пользуетесь своей дачей, надо содержать участок в порядке: скашивать траву и бурьян, следить, чтобы не было мусора. Все владельцы дачных участков обязаны соблюдать противопожарные требования. Нескошенная трава приравнивается к нарушению правил пожарной безопасности. Следовательно, по ст. 20.4 КоАП РФ может грозить собственнику участка штраф до 4000 рублей.

Можно ли прописаться на садовом участке?

В соответствии с Федеральным законом «О ведении садоводства» (п. 1 ст. 3) Гражданского кодекса РФ (п. 39 ст. 1) на садовом участке можно построить капитальный жилой дом. Если участок расположен на землях сельхозназначения с видом разрешенного использования для ведения садоводства, то там можно построить дом ничуть не хуже, чем в населенном пункте с видом разрешенного использования ИЖС, и даже использовать для этой цели материнский капитал.

Главное, чтобы дом соответствовал всем признакам индивидуального: имел не более трех этажей, не превышал 20 метров в высоту и был одноквартирным. Дом должен соответствовать и местным правилам застройки — их можно узнать в местной поселковой администрации или в администрации района. Они не противоречат своду правил СП 53.13330.2019, в которых указаны все отступы и расстояния от дома до других зданий и сооружений, до границы с соседями, до красной линии и дороги.

Если дом на садовом участке жилой и оформлен в собственность, то в нем можно зарегистрироваться (прописаться). Это предусматривает Постановление № 713 Правительства РФ от 17.07.1995. Если дом не жилой, а садовый, прописаться в нем нельзя — это объект нежилого назначения.

У жилого дома есть совершенно конкретные признаки, включающие канализацию, горячее водоснабжение и вентиляцию (в домах на садовых участках допускается не делать канализацию и водопровод); нормированные высота и расположение помещений, соответствующая нормативам шумо-изоляция и т. п. Садовый дом не проходит по этим критериям — по закону он строится для временного пребывания. В садовом доме нельзя прописаться, и хотя в реальности там можно жить постоянно, по документам будет считаться, что жилья у владельца такого дома нет — это нежилое помещение.

Если дом нежилой только по документам, он может быть признан жилым в соответствии с Постановлением № 47 Правительства РФ от 28.01.2006. Главное, чтобы он соответствовал всем критериям из предыдущего пункта. Подтвердить это должно заключение экспертов. Важно, чтобы организация, в которую вы обратитесь за экспертной оценкой технического состояния дома, была членом СРО по инженерным изысканиям.

Получив положительное заключение, нужно написать заявление в местную администрацию, указав кадастровый номер дома и участка и приложив документы о правах на дом. Через 45 дней администрация обязана сообщить вам о принятом решении. Отказать дому в статусе жилого могут, если он стоит на землях для огородничества. Если такой дом был построен до того, как все дачные участки поделили на садовые и огородные, никто не может заставить вас его снести, но он будет считаться садовым. Стало быть, и прописаться в нем будет нельзя.

Что можно построить на участке?

Законодательно участки для ведения огородничества отличаются от садоводческих — на них нельзя строить ничего капитального и не имеющего хозяйственного или бытового назначения. Но закон разрешает возводить сараи для хранения инвентаря (без фундамента), теплицы, туалеты, времянки — все, что можно разобрать и без ущерба для постройки поставить в другом месте. То есть вагончик, который можно перевезти или передвинуть, на таком участке поставить можно. Но вот сарай на бетонном фундаменте, который никуда не передвинешь, уже нельзя поставить.

На огородные участки распространяются все правила застройки СНТ: нужно соблюдать все отступы и расстояния — например, нельзя ставить туалет вплотную к границам соседского участка, нужно отступить минимум на два метра. Постройки без фундамента, которые можно переместить, не причинив им существенного ущерба, регистрировать в Росреестре не нужно, следовательно не нужно платить за них налог. Но никто не может обязать вас регистрировать и капитальные хозпостройки — ни по Налоговому кодексу РФ, ни по Федеральному закону № 122 от 21.07.19972 — ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Моя хата — с краю

Владелец участка на территории товарищества вовсе не обязан состоять в этом товариществе. Индивидуалы имеют полное право пользоваться всем имуществом, которое принадлежит товариществу. Правление не может отключить хозяйство такого садовода от общего водопровода или еще как-то ущемлять его интересы. Взамен индивидуалы обязаны платить взносы так же, как и члены СНТ или ОНТ, даже если у правления не заключен с ними договор об этом. Эта обязанность сейчас закреплена законодательно.

Кому деньги платить?

С прошлого года каждое товарищество может заводить расчетный счет, и все взносы должны поступать на него (именно на расчетный счет товарищества, а не на карту председателя или члена правления). По закону сейчас это единственный вариант. Но в реальности многие СНТ и ОНТ перешли на него не до конца. Одни не готовы тратить свои скромные средства еще и на банковское обслуживание. Другим нужны наличные деньги на какие-то постоянные расходы. Третьи идут навстречу пенсионерам, которые до сих пор считают деньгами только наличные. Взносы собирают по старинке, и нередко оказывается, что тратятся они непонятно как и на что. Но право перечислять взносы только на расчетный счет у садоводов есть, и в такой ситуации на нем необходимо настоять.

По уставу садоводческого или огородного объединения, все решения принимают на общих собраниях голосованием, а председатель и правление решают текущие вопросы. Если человек не член СНТ или ОНТ, но собственник участка, он имеет полное право присутствовать на собрании и выражать свое мнение по любому вопросу, но голосовать не по всем. Сейчас общие собрания можно проводить в заочной форме. Если дачника не оповестили о собрании и приняли решение без него, он имеет полное право обжаловать это в суде. Оповещать о собрании за две недели — прямая обязанность правления товарищества, в том числе и по электронной почте.

Каждый член товарищества и просто владелец участка на его территории может потребовать у председателя финансовую отчетность. Знать, на что тратятся общие деньги — полное право не только ревизионной комиссии, но и любого садовода.

Кому жаловаться на председателя?

Если вы считаете, что решения правления и председателя незаконны, вы можете оспорить их в ряде инстанций.

— Можно все решить на местном уровне, написать жалобу в правление на председателя. Нередко такая возможность специально оговаривается в уставе товарищества.

— Пожаловаться в прокуратуру. Это универсальный и достаточно эффективный инструмент.

— Обратиться с иском в суд по месту нахождения СНТ или ОНТ. Так часто делают, чтобы оспорить решение общего собрания, которое не было проведено или проведено с нарушением процедуры.

Справка «СМ Номер один»

По любому правовому вопросу можно обратиться к юристам Центра правовой поддержки людей старшего возраста, созданного Фондом научных, образовательных и социальных проектов «Пульсар» с использованием гранта президента РФ на развитие гражданского общества, а также средств областной субсидии по итогам конкурса социально значимых проектов «Губернское собрание общественности Иркутской области».
Центр правовой поддержки людей старшего возраста расположен по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, 295/2. Часы работы: пн. — пт. с 9 до 18 ч. Тел. 8 (3952) 40-02-40.